외국의 리코딩시스템 제도

리코딩시스템은 사문서인 날인증서를 편철하는 방법에 의한 부동산등록제도 이기 때문에 권원의 등기가 아니다.

그러므로 날인증서를 편철했다 하더라도 그것은 부동산에 관한 권리 자체를 등기한 것이 아니다. 부동산 권리양도의 내용을 담고 있는 날인증서를 등록함으로써 간접적으로 부동산 권리의 공시가 이루어진다.

당사자 간의 권리변동은 날인증서의 교부에 의해서만 일어나며 날인증서의 등록과는 관계가 없다. 그러므로 날인증서의 등록은 당사자 간의 권리변동에는 전혀 영향을 주지 않는다.

따라서 부동산 등록법은 특정부동산이 유통된 경우 그 유통과정에 참여한 양수인들 상호간의 우선 순위를 규율할 뿐이며 양도인과 양수인 간의 부동산 권리이전 관계를 규율하지는 않는다.

그러므로 날인증서의 등록은 적극적인 부동산 권리의 공시제도로서 기능하지 못한다.

다시 말하면 날인증서의 등록이 있더라도 권원존재의 정당성이나 완전성이 인정되는 것은 아니며 등록이 없어도 실제로 권리가 존재하지 않는 것도 아니다.

리코딩시스템의 역사적 발전과정을 살펴보면 1627년에 매사추세츠 주의 플리머스(plymouth)에서 날인증서를 등록함으로써 시작되어 1640년에 매사추세츠에서 최초로 부동산 등록법(recording act)을 제정하였다.

1640년 매사추세츠 주의 부동산 등록법은 현재의 부동산 등록법과 매우 유사하였다.

즉, 당사자 간에는 날인증서를 등록하지 않더라도 부동산 권리가 이전되고 날인증서의 등록순서에 따라서 우선순위를 결정하였으며 날인증서의 공증을 등록의 필수조건으로 하였다.

미국에서의 이와 같은 리코딩시스템의 시작은 영국의 토지양도 등록제도의 영향을 받았다.

구체적으로 특정한 부동산의 권원을 조사하기 위해서 등록된 날인증서는 양도인 양수인 색인부에 의해 하나하나 조사하여야 하고, 권원의 연속이 중단된 부분에 대해서는 검인법원이나 기타 기관이 보관하고 있는 권원을 증명할 수 있는 증서를 다시 조사하여야 한다.

이처럼 리코딩 시스템에서의 권원조사는 보다 전문적인 기술을 가진 자이어야 하고 오랜 시간과 비용을 요한다.

이와 같은 공적 등록조사에 의한 권원조사의 불편을 극복하고 보다 효율적인 권원조사를 하기 위하여 분산되어 있는 여러 등록기관에서 비치, 보관하고 있는 날인증서의 사본을 권원회사(title companies)가 사적으로 모아 그것을 필지별로 재구성한 것이 타이틀 플랜트(titleplant)이다.

타이틀 플랜트는 주로 권원보험회사가 개별적으로 운영하거나 몇 개의 회사가 공동으로 운영하고 있다.

권원보험회사는 그 관할구역 내의 등록된 부동산 권원의 증서를 물적으로 재구성하여 권원조사를 신속 정확히 할 수 있도록 하고 있다.

또한 대부분의 타이틀 플랜트는 전산화(computerization) 되어 있다.

타이틀 플랜트는 등록되어있는권원의 증서로 구성되고 권원조사는 바로 이 타이틀 플랜트를 조사하는 방법에 의하므로 타이틀 플랜트도 일종의 부동산 권리의 공시방법으로 기능 하고 있는 것이다.