부동산투기방지를 위한 대책에 대하여

  주택법에 의하여 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 입주자저축증서, 주택을 공급받을 수 있는 지위 등을 양도 또는 양수(매매ㆍ증여 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우를 제외)하거나 알선하거나 광고할 수 없다. 또한 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 주택법에 의하여 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 할 수 없다.

  이를 위반하면 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나, 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하거나 환매할 수 있다. 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 주택가격을 해당 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 해당 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.

  분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위는 주택공급계약을 체결한 날로부터 일정한 기간이 경과하기 전에는 전매를 할 수 없다. 전매제한 기간을 공공택지에 건축된 주택은 1년이다. 수도권 민간택지에 건축된 주택은 6개월이며 지방 민간택지에 건축된 주택은 제한이 없다.

  한편, 수도권 공공택지 중 해당지구의 50% 이상을 개발제한구역을 해제하여 개발된 전용면적85㎡이하의 주택은 보다 엄격한 제한을 받는다.

  입주자로 선정된 자 또는 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자의 생업상의 사정등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 사업주체의 동의를 받으면 전매할 수 있다. 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자에 대하여는 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사이면 지방공사)가 해당 주택을 우선 매입할 수 있다.

  전매의 금지에도 불구하고 전매가 이루어지는 경우에는 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 은행의 정기예금 평균이자율를 합산하여 매수인에게 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다. 또한 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고하는 자에 대하여는 포상급을 지급할 수 있다. 사업주체가 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 해당 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권보존등기와 동시에 등기하게 된다.

  주택공급의 공공성을 강화하기 위하여 투기과열지구에서 조성되는 공공택지를 주택정책심의회의 심의를 거쳐 주택공영개발지구로 지정할 수 있다. 주택공영개발지구에서는 국가 또는 지방자치단체, 한국토지공사, 지방공사가 주택건설사업을 시행하게 되므로 공공택지는 이들 시행기관에 양도하여야 한다. 지정사유가 해소되면 지정을 변경 또는 해제할 수 있다.

  주택이 완성되기 전에 주택대금을 지급하는 수분양자를 보호하기 위하여 주택건설에 대한 보증을 제공하는 대한주택보증주식회사를 두고, 사업주체가 이 회사의 분양보증을 받도록 하고 있다. 사업주체가 부도 등으로 분양계약을 이행하지 못할 경우 대한주택보증주식회사가 분양계약을 이행하거나 납부한 계약금ㆍ중도금을 환급하게 된다.

  대한주택보증주식회사는 약관을 통하여 정상계약자가 아닌 자에게는 보증채무를 이행하지 않는 점을 주의하여야 한다. 예를 들면 시행사가 자금을 조달하기 위하여 임ㆍ직원명의로 분양계약을 체결하고 금융회사에서 계약급 또는 중도금 대출을 받아 분양대금명목으로 납부하는 사례가 흔히 발생하고 있다. 이런 목적으로 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당되지 않는다.

  입주예정자를 보호하기 위하여 사업주체가 시행하는 주택 및 대지에 대하여 일정 기간동안 저당권 등을 설정하는 것이 제한된다. 제한되는 것으로는 저당권 등의 담보물권을 설정하는 행위, 전세권ㆍ지상권 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위, 매매ㆍ증여 등의 처분행위이다. 제한기간은 입주자모집공고승인 신청일 이후부터 입주예정자가 해당 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지이다.

  소유권이전등기를 신청할 수 있는 날?이란 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다. 입주자모집을 승인받기 위해서는 저당권 등의 제한이 없어야 하므로 입주자모집공고의 승인일까지는 이미 분양승인조건에서 통제된다. 여기서의 제한은 입주자모집 이후부터 입주자가 입주하는 때까지 통제하는 것이다. 저당권 등의 설정행위를 금지하는 것은 입주자들을 보호하기 위한 것이므로, 입주자를 위하여 융자를 받는 경우에는 제한물권 등을 설정할 수 있다.

  사업주체의 재무 상황 및 금융 상황이 극히 불량한 경우에는 대한주택보증주식회사가 분양보증을 하면서 주택건설대지를 대한주택보증주식회사에 신탁할 수 있다. 이 경우 신탁등기일 이후부터 소유권이전등기를 할 수 있는 날 이후 60일 까지 사업주체의 소유권이전등기청구권에 대해서 압류?가압류?가처분 등을 할 수 없다.