환지방식에 의한 도시개발사업에 있어서 종전 토지에 대한 권리는 공사가 완료된 전후 환지처분에 의하여 확정되는 환지로 이전된다 그렇지만 환지처분은 공사가 완료된후 행하는 것이 원칙이고 완료될때까지는 상당한 시일이 소요되므로 종전의 토지에 대한 권리를 가진 자는 그 동안 권리의 내용 및 행사가 불명확하게 된다. 이점을 감안하여 공사가 완료되기 전이라도 미리 환지예정지를 지정하여 종전의 권리를 새로운 환지예정지에 행사할 수 있도록 하는 것이 환지예정지제도이다.

  환지예정지지정은 환지처분이 있을 때까지 잠정적으로 환지계획에 의한 환지에 구토지의 사용ㆍ수익을 인정해 주는 것이다. 이러한 제도의 성격상 환지예정지는 환지계획에서 정한 내용대로 하여야 하며, 환지예정지의 효력은 환지처분의 공고일까지만 있다. 환지예정지의 지정은 그 시행자가 누구인지에 관계없이 공권적작용이므로 행정행위로서의 성질을 가진다.

  시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자 등이 있는 경우에는 해당 환지예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다. 시행자가 환지예정지를 지정하려면 관계 토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지의 위치ㆍ면적과 환지예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다. 환지예정지의 지정은 환지계획에 따른 집행에 불과하지만, 이해관계인의 권리ㆍ의무에 변동을 가져오게 되므로 일정한 절차가 마련되어 있다. 시행자가 토지소유자, 조합, 그 밖의 민간인일 경우에는 환지예정지에 관한 관계 서류사본의 공람 및 의견청취를 하여야 한다.

  환지예정지의 지정에 따른 중요 효과를 보면 첫째, 종전의 토지에 대한 사용ㆍ수익의 권리가 환지예정지로 이전한다. 즉, 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있다. 이때 종전의 토지소유자가 획득하는 권리는 사용수익권이며 소유권을 취득하는 것은 아니다. 이 때문에 사용수익은 환지예정지상의 건축물을 철거할 수 있는 권한까지 포함하는 것은 아니고 지정받을 당시의 토지상태로 사용할 수 있을 뿐이다. 소유자를 달리한 수필지의 토지에 대하여 한 필지의 환지예정지가 지정되면 사용수익권은 준공유가 되어, 특정 소유자가 배타적으로 사용할 수는 없고 사용수익권자 지분의 과반수로서 사용방법을 정한다.

  환지예정지에 대한 사용권은 환지로 받는 토지의 소유자라는 점에 있으므로 환지소유권을 상실하면 환지예정지에 대한 사용수익권도 잃게 된다. 체비지의 용도로 지정된 환지예정지는 시행자가 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분까지도 할 수 있다. 환지예정지를 지정한 경우 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다. 

  임차권 등의 목적인 토지에 관하여 환지예정지가 지정된 경우 임대료?지료 그 밖의 사용료 등의 증감을 청구할 수 있고, 지역권 또는 임차권 등을 설정한 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 해당 권리를 포기하거나 계약을 해제할 수 있다. 둘째, 종전의 토지는 이를 사용하거나 수익할 수 없다.

  즉, 환지예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자 등은 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 권리의 행사를 방해할 수 없다. 환지 없이 현금으로 청산하는 자는 환지예정지를 지정받지 못하며 소유토지가 지정되지 않으면 계속 사용ㆍ수익할 수 있다. 제3자의 환지예정자로 지정하지 아니한 경우에도 토지소유자 또는 임차권자 등에게 기일을 정하여 그 날부터 해당 토지 또는 해당 부분의 사용 또는 수익을 정지시킬 수 있으며, 이 경우에는 30일 이상의 기간을 두고 미리 알려야 한다.